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2014年房产哪些人该抛房了?怎样抛更划算?


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  对于房产投资者来说,继续持有还是抛,都是值得考虑个问题。之前投资房产是"闭着眼睛买都会赚",而如今却变成了一项要求很高的技术活。面对当前的市场环境,降低"仓位",持有优质物业,可能是投资者的最佳选择。

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  房产投资出现变化

  近日,又有媒体爆出消息,李嘉诚旗下的"长和系"再次在上海战略性抛售核心物业——浦东世纪公园旁的别墅项目御翠园的商铺部分日前以低价入市,并且御翠园首期"四季雅苑"在"长和系"持有收租十多年后也被计划改造出售。

  这已经是李嘉诚近期第五次出售手中持有的物业。就在2013 年年底的最后一天,李嘉诚卖出位于南京的国际金融大厦物业,售价超过20 亿元。而在此之前,李嘉诚还出售了包括广州、上海等地物业,短短半年内,回笼资金超过127亿元。

  对于李嘉诚的举动,万科董事会主席王石在微博上表示,精明的李嘉诚先生在卖上海等的物业,这是一个信号,小心了!内地"房产大佬"的回应,可谓意味深长。

  而李嘉诚自己对中国房地产市场的判断,同样也不是很乐观。他本人在接受广州媒体采访时表示:"是的,价格涨太高,一般老百姓已经难以承受。所以近期也看到政府出台了调控政策。我一生的原则是不会去赚‘最后一个铜板’。"

  那么,对于手中持有投资型房产的投资者来说,现阶段该如何选择?是否真的到了"赚最后一个铜板"的时候了吗?其实这样的判断并非全无道理。无论是从房产投资本身,还是从其所处的外部环境来看,均有迹象表明,与两年前相比,房产投资已经发生了很大的变化。

  内在问题逐渐显露

  国内楼市出现分化,房价告别普涨时代,而租金回报过低,且低过稳健型银行理财产品,说明投资房产会带来巨额财富的时代,离我们已渐行渐远。

  房地产市场已由之前的普涨状态,出现了分化。中国指数研究院数据表明,在刚刚过去的2013 年,一线城市供不应求矛盾严峻,房价涨幅突出,北京、广州、深圳涨幅均超过20%;厦门、南京、福州等热点二线城市住宅均价较高,涨幅多在15%以上;武汉、重庆、成都等多数二、三线城市供需基本均衡,房价走势整体平稳,同比涨幅多在10%以内。但大连、沈阳、唐山等部分二、三线城市住宅供大于求,房价上涨缓慢,涨幅已经低于6%,处于相对较低水平;而包括温州、海口、聊城等少数二、三线城市住宅市场下行,房价明显下跌,其中温州跌幅最大为13.91%。

  房价出现滞涨甚至回落迹象,投资风险已然显现。在房价和成交量都创新的情况下,房价出现分化已经成为不争的事实。国家统计局网站公布的数据显示,2013 年1 月至11 月,商品房销售面积累计达到110806.80 万平方米,同比增幅为20.8%;商品房销售金额累计达69946.00 亿元,同比增幅30.7%。整体形势向好,但无法掩盖部分三、四线城市因为供需失衡,导致房价出现回落的情形,比如温州等。此外,包括大连、天津等城市,房价也表现出上涨乏力迹象(参见"国内部分城市近年房价走势图")。

  行业巨擘的说法也证实了这种现象的存在。近日王健林在接受采访时表示,中国目前房地产市场,除了"北上广深"和杭州、南京等城市外,房子已经非常难卖,两年后已经无需调控,消化存量房产就需要很长时间。

  更让投资者感到尴尬的是,房产投资的租金收益水平极低,与目前市场上常见的银行理财产品相比,已毫无优势。以上海一套位于徐家汇总价在500 万元的公寓来说,租金水平大约10 万元/年左右,其年化收益率为2%。但记者了解到,目前银行推出的理财产品,收益率普遍超过5%,一般在6%~8%之间,最高甚至超过10%。与之相比,住宅租金回报率明显偏低。如果单纯从现有的投资回报角度来看,持有房产显然不合算。

  对于房产投资来说,租金回报早就不在他们考虑的范围内,而是追求房价上涨之后出售房产所带来的资本利得。但问题恰恰在于,房价一旦上涨乏力,这对投资者而言则意味着投资失败。


 
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