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每天生活理财:让你越花越有钱(11)


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     还有套房产品都是小面积为主,一层楼时常规划了七八户,因此房子单面采光居多,通风性欠佳,将来可能造成转手不易等困扰。选购时不妨留意产品本身的条件,如果是要投资,不是自住型,碰到格局没有采光、通风不佳等产品时,不妨抓住机会用力杀价。

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     现在有越来越多的投资者利用大量置产再出租,以租金收益支付每月房贷,投资标的通常以小户型房为主,若地点选得好,靠近学区或商圈,不仅房客好找,投资报酬率达5%、逾10%的都有,但财务杠杆很大,高报酬下风险也不小,选对地点是投资的前提。

     学区、商圈为出租房屋的两大市场,其中学区的优势越来越看好。以大学区域为例,15年左右的大楼每平方米约6万~7万元,36平方米大楼套房总价约240万元,若贷款七成、30年本利摊还(利率2.82%计算),每月房贷负担约7 000元,当地套房租金行情则约8 000元,扣除贷款,每月可以赚1 000元租金外,小孩四年毕业后,还可以承租给其他学生,或适时脱手转卖,相当划算。

     我就认识一位投资学区套房致富的人,他自2005年中开始购买小套房,至今购入4户,共隔成10间雅房、套房出租给邻近的学生。银行的总房屋贷款近千万元,但是靠租金收入,平均投资报酬率达5%以上,跟很多投资工具相比,相当傲人。

     投资房地产的财务杠杆很大,景气好不需担心找不到租客,如果租给学生,通常都是半年一约,保障比较大。基本上有房租,才有办法支付每月房贷,但是一旦景气突然下滑,每月好几间房子的房贷也就顿时变成危机,所以最好先准备一笔资金周转。

     此外,当房东也要有心理准备,修电灯、装插座、扫厕所等闲杂事务很多,如果还遇到“无良房客”,拖延甚至不给租金,劳神费心的付出更是灾难。

     想要买一间小套房来投资,那你就要好好研究一下报酬率,很多广告单上的报酬率都是唬人的,大家要学聪明一点!

     由于银行利率处于历史低档,如果有钱放在银行,还不如买个房子来收租金。我也常常鼓励大家买房子收租金,特别是退休族,每月收房租比跟亲儿子拿钱要顺利多了,我称这种房子是“哑巴儿子”,不会说话,但每月还会定期缴房租给你,一般亲儿子都不见得会准时送上钱来。

     现在也有很多人用这种方式来孝敬双亲,我有一个朋友因为远嫁法国,不能奉养双亲,他就买一间套房,每月的租金交由爸妈去收,也算是他每月给父母的生活费。

     在小套房选择上,以学生套房为首选,因为资金成本不高,相对的租金报酬率就高过定存甚多。不过有很多预售广告个案喊出动辄二成以上的高投资报酬率,让大家看得心痒痒的,却会让很多冲动型的买主掉入陷阱里,大家要小心一点。

     基本上广告上令人心动的数字,并不代表就真的可以获利。特别是有很多过分夸大的广告,连我看了都要摇头,还好我代言的公司并没有使出这样的伎俩,所以投资者购屋前应先弄清楚真实的租金报酬率再行动。

     根据我过去采访的很多房地产专家的说法,以年租金除以房屋售价计算投资报酬率,是最保险也是国际上通用的计算投报率公式。以总价150万、月租金1万元的套房为例,用12万除以150万元,算出其投资报酬率为8%,算是不错的报酬率。

     不过,市面上很多的预售个案,总是以“购屋首付款”来计算投资报酬率。首付款一般是房屋总价的三成,甚至有的只需要一成或是两成,投报率自然会膨胀许多,这是常见手法,例如。150万元的小套房,如果首付款三成,是45万元,以租金12万除以45万元,投资报酬率高达26%以上,接近三成的报酬率;更没良心的,还会以一成首付款来算出报酬率高达80%,够吓人了吧!

     当然,上述两种计算方式都不包括房贷支出,万一有房贷,就需要先计算利息支出,然后再算算报酬率。

     广告商都会刻意忽略房贷支出或是虚报租金收入来吸引投资人,所以大家如果想买房子,不要以为打一通电话问一下,就可以做决定。基本上,去房屋附近问一下租金行情,看看广告有没有灌水,然后衡量一下自己的口袋,确定自己有一笔钱可以投资,这样才能下手。而且不要忘记公式,拿年租金除以总价,算一下报酬率有多少。至于投报率应该多少才划算?很多房中介的估计是:一般住宅产品的投资报酬率在3%~5%,商用产品4%~6%,学区套房5%~8%。

     所以投资人不要太贪心,看到高报酬率的广告就心动,必须要到实地观察一下,了解租金跟自己的贷款额度,算出实际的报酬率。其实,我鼓励有闲置资金的人来投资房地产,因为以100多万元,如果买股票或是债券型基金,不是风险大就是报酬率奇低,而房屋兼有保值甚至增值的作用,在现阶段更是一个可以当成退休金规划的商品,值得花一点心思去了解。

     ⊙ 如果有钱放在银行,还不如买个房子来收租金。
     ⊙ 以年租金除以房屋售价计算投资报酬率,是最保险也是国际上通用的计算投报率的公式。

◎装修房屋提高卖价

     想一想,算一算     要找谁来装修?     如何跟设计者沟通?     预算如何控制?

     很多人都有房屋装修的经验,不过因为“女主人太聪慧,买一棵树堵住排水口,导致家里淹水”这样的理由而需要整修的经验可是并不多见,而我,就是这位聪慧的女主人。

     因为第一次买屋时急于装修,让我花掉一大笔钱,差一点影响缴房屋贷款,所以在这第二次换屋时,我决定务实一点──不装潢,把旧的家具排列组合就好。没想到,老天爷又给我一次震撼教育,来一场大淹水。后来我才听说很多朋友都有这种经验:因为排水口堵塞导致水灾。当然,大多数的原因都是因为落叶或是泥沙堆积,很少像我是自己拿树堵住排水口的。不过,无论如何,有了这一次惨痛的经验,让我终于知道如何翻修中古屋①了。

     要找谁来装修?当时我的考虑也很多,一位电视台制作人强力推荐一位专门整修中古屋的专家,我就请他来看看,不过因为他的电视拍摄占去太多,连跟他沟通的时间都不多,所以我才发现,找个在电视上经常曝光的人来弄你的房子,并不是件理想的事。


 
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评论人:冬雪腊梅2015-03-22
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评论人:219.234.5.2542013-08-13
表哥让我投资了一款理x财x产x品,现在每天都有8百元的分红,亲戚都说值得买.现在我呀房子买了车子也有了,有车有房的日子就是不一样。

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