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房地产投资应注意的几个误区


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第三部分: 第18节:逃离这些误区   返回目录

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  房地产投资,可能是近几年投资最热的领域了。房地产的火热,让无数人把大笔的资金投入到其中,但是,很多人都被眼前暴涨的景象所迷惑,而忽视了许多问题,形成了种种投资误区。在这里,我们有必要将这些误区澄清。

  误区一:土地稀缺,房价必涨

  很多开发商说投资房地产永远不会亏本,因为土地是稀缺资源,中国人多地少,土地只会越来越少,房子只会越来越贵。

  对于这种说法,作为一个投资者,要有清醒的认识。不光是土地,石油、煤、铁矿、铀矿等都是不可再生资源,这些东西是不是就会一直上涨,从不下跌呢?1980年世界黄金平均价格为612美元每盎司,可是2000年跌到279美元每盎司。黄金价格大跌,难道是因为它们成了可再生资源?

  再说人口,中国平均人口密度是每平方公里132人,日本、韩国、印度的人口密度比我们大多了。而且这些国家人口大多居住在低层或独栋住宅里,而我国城市人口大多居住在多层和高层建筑里,我国人均居住所占用的土地面积要远小于他们。所以虽然中国人多,但地并不少,人多不是房价肯定上涨的理由。

  从长期来看,确实是土地越来越少,但在短期内,包括像上海、北京这些大城市,土地并不缺少。数据显示,上海2004年土地的购置面积1038.76公顷,而闲置土地有惊人的3600公顷,并且上海目前仍有潜力在一些地区进行旧城改造,提高土地供给。因此可以说上海目前的土地和土地储备足以满足消费需求,甚至也有能力满足投机需求。

  也许从一个比较长的时间,比如100年,不考虑通货膨胀,房价确实只涨不跌。可是长期看涨,并不等于只涨不跌。事实上没有任何一种东西是只涨不跌的,不管有多少看起来充分的理由。日本是个土地资源极度匮乏的国家,国土有2/3是山地,所以当年举国上下都认为房价没有理由不涨。结果最高峰时,东京及周围三个地区的理论地价超过美国整个国家的地价与在纽约上市的所有公司的净资产值之和。结果日本从1990年起房价连跌14年,跌到上世纪70年代的水平,拖累了整个日本经济。房价应该适度缓慢上涨,如超过平均上涨速度,则必有回落的压力。而且房屋价格上涨本质上讲是土地在升值,就房屋建筑本身来讲是不断贬值的(在会计上有折旧的概念),因为其建筑水平越来越落后,也越来越陈旧。我们国家的土地都是国家的,个人没有所有权,只有使用权,居民住房最多只有70年的使用期,期限一到,国家可以无偿收回,那个时候,土地涨价,与你无关。

  因此,一定要记住,任何投资都有风险,房地产也一样,不要被人蒙住了双眼,认为房地产只会涨、不会跌。

  误区二:政府不会让房地产下跌

  房地产现在是政府的支柱产业,对GDP增长有着重要的作用,大家戏称房地产为"GDP王"。房价上涨,房地产繁荣,政府税收就多,这是中央政府和地方政府都必须重视的方面。地方政府当然不想让房地产下跌,但中央政府更关心长远发展和全局性的问题。如果房地产业继续膨胀,形成泡沫,进而影响到金融系统,这种后果将是中央政府不能承受的;而且高房价使中低收入者住房困难,损坏了中央政府的形象。

  有些人说2005年接连出来的"国八条文件"不是要房地产下跌,中央会托市,因为文件说的是要抑制房地产过快增长,而不是要房地产下跌。

  如今的房地产热算起来也是改革开放的第二轮了。第一轮房地产热最终导致海南等地的房地产泡沫、房地产崩盘,政府出来托过市吗?而且,那个年代,政府更为讲究计划,如今,政府更为倾向市场。以前房地产崩盘政府没托过市,如今照样不会托市。前车之鉴,不得不察。

  误区三:坐收租金,稳赚不赔

  天底下没有不承担风险只享受收益的事情,然而很多人却幻想这种事情发生在自己身上。像在北京、上海这些大城市,很多人都是买一套房子,然后用于出租,收取租金,以房养房。但是,很多人只是看到人家出租房屋赚钱,而不知道什么样的房子才好租,能赚钱。


 
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